Lietuvos nekilnojamojo turto (NT) rinka rodo atsigavimo ženklus – vien Vilniuje būsto sandorių skaičius pirmąjį 2025 m. ketvirtį išaugo daugiau nei dvigubai, lyginant su tuo pačiu laikotarpiu pernai. Tuo pat metu Lietuvos bankas prognozuoja, kad 2025 m. bus pasiektas geriausias būsto įperkamumo rodiklis šalies istorijoje.

Pasak didžiausio nebankinio finansuotojo Baltijos šalyse „smeGO“ vadovo Mindaugo Mikalajūno, NT rinkoje matyti ir daugiau pozityvių signalų – tiek pirkėjams, tiek vystytojams.

„Matome aiškią tendenciją – krintant EURIBOR, auga pirkėjų optimizmas, o rinka tikisi dar bent dviejų palūkanų mažinimų iki 2025 m. pabaigos. Tuo pačiu, vidutiniai atlyginimai Lietuvoje per metus augo daugiau nei 10 proc. Visa tai gerina pirkėjų pozicijas – tam pačiam kvadratiniam metrui įsigyti šiandien reikia mažiau atlyginimų nei prieš metus“, – sako M.Mikalajūnas.

Anot jo, visi šie indikatoriai signalizuoja akivaizdų NT rinkos atsigavimą. Todėl būtent dabar vystytojams reikalingas kapitalas, kuris padėtų pasiruošti augančiai paklausai.

Iššūkiai mažesniems vystytojams

Vis dėlto, eksperto teigimu, kyla rizika, kad augimo galimybėmis labiausiai pasinaudos stambieji vystytojai, turintys daugiau finansinių išteklių ir ilgalaikius santykius su bankais. Smulkūs ir vidutiniai vystytojai rizikuoja praleisti palankias rinkos galimybes.

Tradiciniai bankai dažniausiai į NT projektus įsilieja tik finalinėse stadijose, rizikai sumažėjus – kai jau turimi statybų leidimai, pasirašytos nuomos ar pardavimo sutartys.

„Tačiau NT projektas prasideda ne tada, kai išpilamas pirmas betono sluoksnis, o nuo idėjos, nuo vystytojo vizijos. Būtent ši stadija yra sunkiausiai finansuojama“, – pažymi jis. „Čia mes matome savo misiją – padėti vystytojams per pirmuosius etapus, kol projektas dar neturi leidimų ar galutinių pirkėjų. Šiam tikslui suteikiame tiltinį (angl. bridge) finansavimą“.

Skirtingai nei įprastos paskolos, tiltinis finansavimas yra trumpalaikė paskola, skirta padengti pradines išlaidas iki galutinio projekto pardavimo ar refinansavimo. Bankai į šias paskolas žiūri atsargiai – jos dažnai neapdraustos turtu ar pajamų srautais, todėl rizika didesnė. Tačiau nebankiniai finansuotojai užpildo šią nišą.

„smeGO“ siūlomos tiltinių paskolų sumos siekia iki 2,5 mln. eurų, o lėšos išmokamos per 5 darbo dienas. Tokia dinamika leidžia vystytojams greitai reaguoti į rinkos galimybes, ypač kai reikia įsigyti žemės sklypą ar pradėti parengiamuosius darbus.

Biurokratija – papildoma kliūtis

Kitas didysis iššūkis NT projektų pradžioje – statybos leidimų išdavimo trukmė. Kai kuriais atvejais šis procesas gali užtrukti daugiau nei metus. Dėl to net ir gerai suplanuoti projektai gali įstrigti, jei vystytojas neturi pakankamai apyvartinių lėšų išlaikyti komandą ar užtikrinti sutartinius įsipareigojimus.

Tiltinis finansavimas šioje vietoje tampa galimybe išlaikyti tempą net tada, kai projekto eiga priklauso nuo išorinių, dažnai sunkiai prognozuojamų veiksnių.

„Negalime pakeisti to, kaip ilgai trunka leidimų išdavimas ar kiek etapų reikia praeiti, kad projektas pajudėtų iš vietos. Tačiau galime pasirūpinti, kad finansavimas nebūtų dar vienas stabdantis veiksnys. Mūsų tikslas – kad geri projektai neliktų stalčiuje vien dėl to, jog jų vystytojams trūksta kelių mėnesių finansinio kvėpavimo“, – sako M.Mikalajūnas.

Ne tik NT – tiltinis finansavimas padeda spręsti likvidumo iššūkius

Nors tiltinis finansavimas dažniausiai siejamas su nekilnojamojo turto projektais, ši finansavimo forma vis dažniau taikoma ir kitose verslo srityse. Trumpalaikės paskolos tampa sprendimu tada, kai verslui reikia greito finansinio sprendimo, o klasikiniai instrumentai – per lėti ar nepasiekiami.

„Kiekvienas verslas turi momentų, kai reikia greito finansinio sprendimo – ne po trijų mėnesių, o rytoj. Tiltinis finansavimas tam ir skirtas: jis padeda išlaikyti greitį, kai stabtelėjimas kainuotų brangiau nei paskolos kaina“, – teigia „smeGO“ vadovas.

Tiltinės paskolos gali praversti:

• Esant trumpalaikėms likvidumo problemoms. Įmonė gali susidurti su trumpalaikiu pinigų srauto trūkumu dėl uždelstų atsiskaitymų, sezoniškumo ar vienkartinių išlaidų. Tokių atveju tiltinis finansavimas gali padėti „peršokti“ kritinį etapą nepradelšiant įsipareigojimų partneriams ar darbuotojams.

• Kai reikia apyvartinių lėšų trumpiems projektams. Kai kurios įmonės vykdo trumpalaikius projektus, kuriems nereikia ilgalaikio įsipareigojimo ar sudėtingų finansavimo struktūrų. Greita paskola 2–6 mėnesiams leidžia įgyvendinti projektą be bankinių dokumentų maratono.

• Kai NT vystomas etapais. Vystytojai, vienu metu dirbantys su keliais projektais skirtingose stadijose, ne visada turi galimybę gauti lygiagretų finansavimą keliems projektams. Tiltinis finansavimas gali padengti tarpinį etapą – pavyzdžiui, nuo žemės pirkimo iki statybų leidimo gavimo, arba nuo leidimo iki banko paskolos paskyrimo.

• Kai lėšų reikia agreguoti keliems kreditams į vieną ir taip turėti ne 3 paskolas su skirtingais mokėjimų grafikais, o vieną paskolą su vienu aiškiu grafiku, bei pritaikyti srautui.